Av advokat Lise Waage, FØYEN Advokatfirma DA
Den 15. august trådte den nye burettslagslova i kraft. Loven gir andelseiere i borettslag styrkede rettigheter. Sentrale nyheter er at borettslagsandeler registreres i grunnboken, at andelseiernes leierett er erstattet av en bruksrett og at fritidsboliger kan organiseres som borettslag. Retten til utleie er utvidet og kjøpere av borettslagsleilighet gis bedre vern i forhold til mangler m.v.
Et borettslag er et selskap. Borettslaget skal som hovedregel ha som formål å skaffe andelseierne bolig. Den som kjøper borettslagsleilighet, kjøper egentlig en andel i borettslaget og blir medeier i laget. Bygg og leiligheter eies av borettslaget og ikke av andelseierne direkte. Som regel har andelseierne gitt et lån til borettslaget, innskuddet. Organisasjonsformen innebærer at borettslag kan ta opp lån med pant i eiendommen, for eksempel til felles oppussingsprosjekter. Noe tilsvarende gjelder ikke for selveierleiligheter.
Mulighetene for fellesgjeld gir utbygger/ selger av nye borettslagsprosjekter en mulighet til å justere salgsprisen for leilighetene: Ved å sette fellesgjelden høyt, kan innskuddet settes lavt, noe som ofte er attraktivt for førstegangskjøpere med lav egenkapital. Hver andelseier er ansvarlig for sin andel av fellesgjelden. Fellesgjelden skal nedbetales over fellesutgiftene. Mange utbyggere benytter muligheten til å ha avdragsfrihet for fellesgjelden, f eks de første 5 år. Kjøpere i slike prosjekter bør innkalkulere en betydelig økning av fellesutgiftene fra det tidspunkt avdragene på fellesgjelden begynner å løpe.
Hver andelseier har bruksrett til en leilighet, noe som er nytt med den nye loven. Tidligere hadde andelseierne rett og plikt til å leie leilighet i borettslaget. Husleieloven gjaldt «så langt den passet» mellom laget og andelseierne. Ved at man nå opererer med en bruksrett, bortfaller tilknytningen til husleieloven. Endringen er en harmonisering mot reglene for selveierleiligheter. En konsekvens av dette er at man ved betalingsmislighold ikke lenger fraviker borettslagsleiligheter etter tvangsfullbyrdelslovens kapittel 13, men i stedet må begjære tvangssalg.
Etter lovens kapittel 6 skal grunnboken fungere som rettsregister også for borettslagsleiligheter. Bestemmelsene er ikke trådt i kraft enda, men er ventet å tre i kraft fra 1. juli 2006. Eiere og kjøpere av borettslagsboliger får da den samme registreringsordning som selveiere. Registrering av borettslagsleiligheter skal imidlertid skje til selvkost. Eiere og kjøpere av borettslag slipper altså å betale dokumentavgift. (For selveierleiligheter tilsvarer dokumentavgiften 2,5 % av kjøpesummen).
Etter tidligere lov måtte alle borettslag ha som formål å skaffe bolig til andelseierne. Dette er nå endret, slik at også fritidsboliger kan organiseres som borettslag.
Tidligere måtte borettslag som hovedregel stiftes ved konstituerende generalforsamling der samtlige andeler (minst 3) var representert. Kun boligbyggelag hadde mulighet til å stifte borettslag alene, ved såkalt «kontorstiftelse». Med den nye loven kan en hvilken som helst utbygger nå kontorstifte borettslag. Dette innebærer en betydelig administrativ forenkling av stiftelsen.
Lovens hovedregel er at andelseiere skal bruke boligen selv. Borettslagsleiligheter er derfor dårlig egnet som investeringsobjekt for utleie. Den nye loven utvider imidlertid retten til utleie ved at andelseier, etter ett års botid, kan leie ut leiligheten i opptil 3 år. Loven har også noen særregler om utleie, bl.a. for utleie til nærstående og utleie når andelseier er en juridisk person. I likhet med tidligere kreves styresamtykke for utleie. Styret kan ikke nekte samtykke uten saklig grunn. Det er verdt å merke seg at husleieloven gjelder ved utleie av borettslagsleilighet, også hovedregelen om at man ikke kan inngå tidsbestemt leiekontrakt for kortere tid enn 3 år. Dersom andelseier leier ut sin leilighet ved tidsbestemt leiekontrakt for 3 år, er dette altså i tråd med hovedreglene både i burettslagslova og husleieloven. I praksis vil dessuten de fleste tilfeller av utleie av borettslagsleilighet være omfattet av husleielovens særregler om utleie av egen bolig (§ 11-4), slik at man også kan inngå tidsbestemt kontrakt for kortere tidsrom.
Med den nye borettslagsloven får avhendingsloven og bustadoppføringslova anvendelse også for borettslagsleiligheter. Med dette sikres at kjøper av borettslagsleilighet får samme rettigheter som selveiere når det gjelder for eksempel krav mot selger/utbygger dersom det viser seg at boligen er mangelfull.
Del på facebook
Del på twitter
