Av advokat Frode Lid, FØYEN Advokatfirma DA
Ved kjøp av borettslagsleiligheter under oppføring, vil borettslagets gjeld ikke være endelig fastsatt da kjøpekontrakt inngås. I salgsprospektet oppgis det normalt et beregnet beløp over hvor høy fellesgjelden og dermed leilighetens andel av denne, vil utgjøre.
Det kan imidlertid forekomme at det budsjett som ligger til grunn for den estimerte fellesgjelden, blir overskredet. I så fall kan dette bli en ubehagelig overraskelse for kjøper. Kjøper kan imidlertid ikke kreve prisavslag overfor selger, med mindre det foreligger brudd på selgers opplysningsplikt. Dette spørsmål var til behandling i dom fra Oslo tingrett av 07.07.06.
I salgsprospektet i den aktuelle saken var det angitt at de aktuelle leilighetenes andel av borettslagets fellesgjeld ville utgjøre kr 611.635,-. Det viste seg imidlertid at andelen faktisk ble ca kr 300.000,- høyere. Dels var det allerede på kjøpstidspunktet klart at fellesgjelden ville øke i forhold til det budsjett som den angitte fellesgjeld på kr 611.636,- bygget på, og dels oppstod det forhold som gjorde at budsjettet ikke holdt.
Retten fant at det ikke forelå brudd på selgers opplysningsplikt. Ved nærmere undersøkelse av de økonomiske beregningene i prospektet kunne kjøper se at den estimerte fellesgjelden pr kjøpstidspunktet hadde økt i forhold til det budsjett som den angitte fellesgjeld på kr 611.636,- bygget på. Det var også opplyst i prospektet at den angitte fellesgjeld kun var et stipulert beløp, idet prosjektet ikke var ferdigstilt. Selger kunne ikke heller lastes for å ikke ha opplyst om forhold som førte til at budsjettet ikke holdt, idet de endelige kostnader ikke var klarlagt da leilighetene ble kjøpt.
Dommen understreker at man ved kjøp av borettslagsleiligheter nøye bør gjennomgå de opplysninger som ligger til grunn for beregning av borettslagets fellesgjeld. Det vil imidlertid være svært vanskelig for en kjøper å vite for eksempel om et budsjett vil bli overholdt. Kjøp av borettslagsleiligheter under oppføring vil derfor alltid gi en viss usikkerhet der fellesgjelden ikke er endelig fastlagt. I verste fall kan dette tenkes å åpne for tilfeller der utbygger bevisst utarbeider et lavt budsjett for å lokke til seg boligkjøpere.
Dommen har uttalelser som går på at størrelsen på fellesgjeld kun har betydning i den grad det kan påvirke husleien. Retten uttaler at en økt fellesgjeld i størrelsesorden kr 50-100.000,- sannsynligvis ikke ville hatt nevneverdig betydning for salgsverdien, all den tid husleien var forholdsvis uberørt. Disse uttalelsene er misvisende. Den reelle kjøpesum ved kjøp av borettslagsleiligheter består hovedsakelig av innskudd samt andel av borettslagets fellesgjeld. Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld har derfor utvilsomt betydning for salgsverdien.
Del på facebook
Del på twitter
