Av advokat Frode Lid, FØYEN Advokatfirma DA
To saker om tomtefeste har nylig vært til behandling i Høyesterett. Den ene saken gjaldt spørsmålet om hvilken pris huseier måtte betale til grunneier for kjøp av tomten. Som følge av at huseierne ble ansett å eie tomten, måtte det betales lavere pris enn om forholdet hadde blitt regulert av tomtefesteloven. I den andre saken var det spørsmål om en bortfester måtte vedstå seg sitt krav om innløsning av tomten, da han siden fikk vite at innløsningssummen ville bli lavere enn det han hadde trodd.
Tomtefeste et rettsområde som i praksis skaper mange tolkningsspørsmål. Siden det er et sted mellom 300.000 og 350.000 festeforhold i Norge, bringes en rekke saker inn for domstolene.
Den ene saken gjaldt krav om innløsning i et boligsameie på Lillehammer. Fra 1903 til 1975 ble det ved inngåelse av såkalte grunnbrev etablert avtaler om evigvarende rett til tomt, mot betaling av årlig grunnleie. Spørsmålet i saken var om huseierne festet eller eide tomtene. Den økonomiske betydning av dette spørsmål gjaldt særlig størrelsen på det vederlag som huseier måtte betale til grunneier. Ved eie av tomt må huseier betale 20 ganger den oppregulerte årlige festeavgift for å få avløst grunnbyrden. Om tomten er festet, må huseier ved evigvarende avtaler uten oppsigelsesrett betale 30 ganger avgiften ved innløsning av tomt. I tillegg har tomtefesteloven en rekke prosedyreregler som må følges dersom tomten er festet. Dette går bl.a. på tidspunktet for når innløsning kan kreves.
Høyesterett delte seg 3 – 2 i saken. Flertallet på 3 dommere fant at huseierne eide de aktuelle tomtene. Man la vekt på tidsmomentet – at kontraktene ga en evigvarende rett til å disponere tomten, og at deres historiske bakgrunn talte for å anse dette som eiendomstomter. Huseierne kunne derfor kreve avløsning av grunnavgiften. Mindretallet på to dommere la derimot avgjørende vekt på bl.a. tinglysingspraksis og den dominerende ordbruk i de kontrakter som ble inngått, og fant at tomtene måtte anses som festekontrakter.
Flertallet uttalte i dommen at evigvarende og uoppsigelige kontrakter i seg selv ikke gir noen presumsjon for at det foreligger noen eiendomsovergang, men at dette vil være et tungtveiende argument i den totalvurdering som skal foretas. Man må således fortsatt vurdere hver enkelt kontrakt for å finne ut om en huseier eier eller fester tomten ved evigvarende og uoppsigelige kontrakter. Dommen bekrefter imidlertid det syn at det ved slike kontrakter kan foreligge eiendomsovergang og var således en viktig prinsipiell seier for tomtefesterforbundet.
I den andre saken var spørsmålet om noen grunneiere var bundet av det innløsningskrav de hadde fremmet overfor festerne. Bakgrunnen for at grunneierne ønsket å tilbakekalle kravet om innløsning, var at de trodde at innløsningssummen ville bli høyere enn det som viste seg å følge av kontrakten. Høyesterett fant enstemmig at grunneier ikke hadde anledning til å tilbakekalle innløsningskravet. Dette innebærer at den part som krever innløsning – enten dette gjelder grunneier eller fester – på forhånd må vurdere hvilken økonomisk risiko han tar ved å fremme et slikt krav.
Del på facebook
Del på twitter
