Bruksendringer av bygg - forslaget til ny 10-årsregel

Av advokat Jørn Lyngstad, FØYEN Advokatfirma DA

 

Iht. dagens regler skal fradragsført avgift på byggearbeider tilbakeføres dersom det skjer salg og bruksendringer av næringseiendom innenfor en periode på 3 år. Det finnes også dispensasjonsregler for de tilfeller hvor en tilbakeføring her vil slå urimelig ut. Finansdepartementets utarbeidet i 2003 forslag til nye regler om merverdiavgift på uttak, som innebærer endringer av de nevnte tilbakeføringsregler. Forslaget skal nå fremlegges for Stortinget. Reglene fremstår som lite gjennomtenkte på en rekke punkter. 
 
Departementet vil foreslå en forlengelse av ”frigjøringstiden” fra 3 til 10 år. Før utløpet av denne perioden skal det skje en årlig justering av fradragsført avgift dersom bruken avviker fra det som er lagt til grunn ved det opprinnelige avgiftsfradraget. Minker den avgiftspliktige bruk, må eiendomsbesitteren tilbakeføre en forholdsmessig del av det opprinnelige fradraget, og vice versa ved en økning. Også reparasjoner og vedlikehold som på årsbasis overstiger kr 200.000 skal følge samme prinsipp; her er frigjøringsperioden 5 år. Det skal ikke skje justeringer dersom avviket i fradragsprosent er mindre en 10 prosentpoeng. Selges bygget, skal selgeren innberette en forholdsmessig andel av fradraget, basert på hvor mye av 10-årsperioden som gjenstår. Partene kan avtale at kjøperen skal overta justeringsforpliktelsen.

Forslaget fremstår som lite gjennomtenkt på en rekke punkter. Bransjen pålegges betydelige administrative merkostnader, tilsynelatende uten at de provenymessige fordeler for staten er utredet. Videre har man oversett at reglene også på andre måter vil kunne påvirke eiendomsmarkedet negativt. Vi nevner noen enkeltheter:

·     Man har ikke iakttatt de betydelige administrative tiltak som eiendomsbesitterne må foreta for å implementere reglene. Regnskapssystemer må tilpasses, og det må bygges opp en kompetanse hos regnskaps- og økonomimedarbeidere som ligger på et urealistisk høyt detaljnivå.

·     Alle større bygg vil i praksis få en stedsvarig undersøkelses- og justeringsplikt for tidligere utførte vedlikeholds- og reparasjoner, hvilket i seg selv er administrativt kompliserende. Det foreligger heller ingen tiltrekkelig klargjøring mht hvilke typer vedlikehold mv som skal omfattes av justeringsplikten. At dette ikke er løst, underbygger også at forslaget totalt sett er lite gjennomtenkt.

·     Allerede etter dagens regelverk er erfaringen at arbeidet med å fordele oppføringskostnader på fellesarealer mv er svært ressurskrevende. At dette nå skal skje årlig, mangedobler denne effekten, og vil innebære at bransjen må binde opp et betydelig antall dagsverk.

·     Reglene vil bidra til å komplisere overdragelse av næringsbygg. Ved salg av f.eks. 4-5 år gamle bygg vil likviditetsbelastningen for selgeren bli betydelig. Kjøperen vil gjerne kvie seg for å overta en justeringsforpliktelse som man i praksis vil ha vansker med å forstå rekkevidden av.  

·     De prinsipielle argumenter for forslaget svikter på en rekke steder. Vi kan ikke se at det er dokumentert at det i bransjen i dag gjennomføres ”avgiftsmessige tilpasninger” i særlig omfang, hvilket er et av argumentene bak forslaget. Sett på bakgrunn av de store konsekvenser forslaget vil ha, fremstår det som uforsvarlig å vedta forslaget uten en nærmere utredning av dette. Forslaget legger tvert imot opp til at det vil foreligge flere tilfeller hvor aktørene vil strukturere overtakelsesprosessen på ut fra avgiftshensyn, f.eks. ved å avtale en leieperiode i påvente av at justeringsperioden skal løpe ut.