Av advokat Heikki Giverholt, FØYEN Advokatfirma DA
Ny avklarende dom er avsagt av Høyesterett. Foreldelsesfristen for skjulte mangler begynner å løpe fra overtakelsen selv om byggherren først på et senere tidspunkt får kunnskap om dem. Der byggherren får kjennskap til en mangel mer enn tre år etter overtakelsen fordi den har vært skjult må han ikke vente lenge med å ta rettslige skritt. Fristen på ett år er absolutt!
En praktisk situasjon i forbindelse med byggekontrakter er at mangler ved entreprenørens ytelse ikke oppdages under overleveringen fordi de er skjulte. Det kan for eksempel være mangler ved koblinger av vannrør, som ligger skjult i veggen, eller mangler ved at det er tilkoblet for mange armaturer til en bryter, som ligger skjult i himlingen. Manglene oppdages først når vannskaden viser seg ved en lekkasje ut over i bygget, eller brann oppstår som følge av overbelastning av det elektriske anlegget, flere år etter overtakelsen. Dette siste var tilfellet i en sak Høyesterett avsa dom i rett før jul. Brannen oppsto 4 år etter overtakelsen. Den førte til store røyk- og vannskader i flere av etasjene i bygget. Mer enn 5 år etter overtakelsen ble det tatt ut forliksklage mot entreprenøren for de kostnadene som hadde påløpt med å utbedre de brannskadene som var påført de etasjene som var en del av det byggearbeidet entreprenøren hadde utført for byggherren.
Den aktuelle kontrakt var basert på NS 3431. Entreprenøren hadde prosjekteringsansvaret i relasjon til byggherren. Høyesteretts uttalelser i dommen er imidlertid generelle. De gjelder også der kontrakten mellom byggherre og entreprenør er basert på NS 8405 eller 8406. Det vil si situasjoner der byggherren har prosjekteringsansvaret.
Høyesterett slo enstemmig fast at den alminnelige foreldelsesfristen på 3 år starter på overleveringstidspunktet. Dette gjelder selv om byggherren ikke har mulighet for å oppdage mangelen på dette tidspunkt fordi den er skjult. Mangelen er objektivt sett til stede. Dersom byggherren hadde kjent til mangelen, ville han på det tidspunkt kunnet kreve utbedring eller alternativt erstatning. Dette er avgjørende for at foreldelsesfristen starter.
Hensynet til byggherren er ivaretatt ved at han har en ekstra frist på 1 år fra mangelen ble kjent, det vil si i den aktuelle sak fra brannen oppsto, til å ta ut forliksklage overfor entreprenøren. Det var byggherrens egen feil at han ikke hadde gjort dette. Dette ga ikke grunnlag for å gi byggherren medhold i at anførselen om at foreldelsesfristen på 3 år først begynte å løpe fra tidspunktet mangelen ble kjent i forbindelse med brannen.
Tilleggsfristen på 1 år har en absolutt grense. 13 år etter overtakelsen har byggherren under enhver omstendighet mistet retten til å fremsette krav mot entreprenøren. Det gjelder også der mangelen i hele denne perioden har vært skjult for byggherren.
Del på facebook
Del på twitter
