Av advokat Karl Marthinussen, FØYEN Advokatfirma DA
Ved salg av fast eiendom har det ikke vært uvanlig at selger har lagt begrensninger på hvordan den solgte eiendom skal kunne utnyttes i fremtiden. Han har påheftet eiendommen det vi jurister kaller en negativ servitutt. Klassiske eksempler er forbud mot å dele eiendommen, begrensninger i hvor høyt man kan bygge og at det er forbudt å dele eiendommen. Disse klausulene er ofte virkelig gamle. Det har blitt reist spørsmål om nye reguleringsplaner som åpner for større utnyttelse i strid med disse bestemmelsene, gjør at servituttene bortfaller.
Høyesterett har behandlet spørsmålet flere ganger med vekslende resultat. I forbindelse med bygging av Gjensidiges nybygg på Lysaker i Oslo sa Høyesterett: «Negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik (regulerings-)plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe erstatningskrav fra rettighetshaverne.» Denne uttalelsen har senere Høyesterett kommet til var noe for generell og har derfor moderert denne i to senere dommer, senest nå i år i en dom av 11. mars (Rt 2008 s 362).
Her sier Høyesterett at man ikke kan opprettholde dette bastante synspunktet. Samtidig sier høyesterett at det ikke kan være tvilsomt at slike servitutter kan falle bort fordi de er kommet i strid med ny reguleringsplan. Dette vil for eksempel være tilfellet der servitutten forutsetter at det bygges boliger, mens reguleringsplanene regulerer området til industri.
Men problemstillingen vil ofte være en helt annen - servitutten er ikke i og for seg i strid med reguleringsplanen, men den legger ytterligere begrensninger for utnyttelsen enn det planen gjør. Eksempelvis kan planen åpne for bebyggelse med utnyttelse på 0,25, mens etterlevelse av servitutten innebærer en utnyttelse på 0,05.
Den saken Høyesterett prøvde var om en servitutt som gjaldt hele strøket og som krevde -villamessig bebyggelse, var til hinder for blokkbebyggelse selv om reguleringsplanen tillot blokkbebyggelse. Servitutten var fra 1911. Høyesterett kom frem til, 3 dommere stemte for og 2 mot, at den negative servitutten ikke var falt bort som følge av reguleringsplanen. Høyesterett fant likevel grunn til å presisere at også utviklingen av områder kan medføre at gamle servitutter i realiteten har mistet sin aktualitet og at de derfor må anses bortfalt. Høyesterett skulle ikke ta stilling til om det var tilfellet i den aktuelle saken.
Dette betyr at det i mange tilfeller må foretas vanskelige vurderinger når det skal avgjøres hvordan eiendommer kan utnyttes dersom det er servitutter som begrenser utnyttelsen ut over det som fremkommer i reguleringsplanen, og at det ofte kan være svært vanskelig å forutsi hva resultatet kan bli
Del på facebook
Del på twitter
