Av advokatfullmektig Roar R. Lillebergen, FØYEN Advokatfirma DA
I en fersk dom fra Høyesterett ble to kjøpere av nyoppførte leiligheter i et borettslag tilkjent prisavslag på grunn av at fellesgjelden ble høyere enn det opplyste. Dommen stiller strenge krav til utbyggeres opplysningsplikt om fellesgjeld.
25. juni i år avsa Høyesterett en dom som får betydning for så vel utbyggere som kjøpere av nye borettslagsleiligheter. Saken gjaldt spørsmålet om utbygger av borettslagsleiligheter var ansvarlig for at fellesgjelden økte mer enn det estimatet kjøperne fikk opplyst.
Fellesgjelden økte med 60 000 kr mer enn opplyst
Som ledd i finansiering av en rehabilitering av en leiegård, bestemte et borettslag i Oslo seg for å øke antallet leiligheter i leiegården og selge disse. I forbindelse med salget av de nye leilighetene utarbeidet megler en salgsoppgave. Av denne fremgikk det at endelig andel fellesgjeld ble stipulert til å ligge i størrelsesorden mellom kr. 80.000-120.000,- etter at en planlagt rehabilitering av leiegården var ferdig.
Etter en periode ble det klart for borettslaget at rehabiliteringsarbeidene ble mer omfattende og kostnadskrevende enn antatt. I kontrakten som ble undertegnet med kjøperne, var estimatet av andel fellesgjeld ikke inntatt. Det ble i stedet opplyst i kontrakten at andelen fellesgjeld ikke var endelig fastsatt.
Etter at kjøperne hadde overtatt leilighetene, oppdaget de at andel fellesgjeld var på kr 177 000,-, det vil si ca 60 000,- mer enn de ble forespeilet i salgsoppgaven. To av kjøperne krevde prisavslag fra borettslaget med påstand om at det var gitt uriktige opplysninger om fellesgjelden, og at det utgjorde en mangel.
Fellesgjelden – en del av kjøpesummen
Det sentrale spørsmål for Høyesterett var om de uriktige opplysningene ble ansett for å ha hatt betydning for kjøpsavtalen mellom partene. Den økte fellesgjelden medførte ikke høyere felleskostnader og fikk for øvrig ingen annen praktisk betydning. Økningen var videre beskjeden i forhold til den totale kjøpe-summen. Til tross for dette kom Høyesterett til at økningen av fellesgjelden utgjorde en mangel ved boligkjøpet. Kjøperne ble tilkjent et prisavslag tilsvarende avviket mellom estimert og reell fellesgjeld.
Høyesterett baserte sin konklusjon på at felles-gjelden utgjør en del av kjøpesummen ved kjøp av borettslagsleiligheter. Økningen av fellesgjelden medførte således en økning i kjøpesummen i forhold til det som var lagt til grunn ved avtaleinngåelsen.
Krav til utbyggers opplysningsplikt
Dommen innebærer at en utbygger i prinsippet vil kunne holdes ansvarlig for enhver økning av fellesgjelden ut over det som kjøper hadde grunn til å regne med på avtaletidspunktet.
Utbyggere må etter dette være forsiktig med å gi estimater på fellesgjeld i sin markeds-føring av utbyggingsprosjekter dersom det er fare for at denne vil kunne øke. Har utbygger kunnskap om at et tidligere gitt estimat ikke lenger gir et riktig bilde av fremtidig fellesgjeld, bør dette rettes på en klar og tydelig måte overfor kjøper før kontrakten underskrives. Dette krever tydelighet ved kontraktsformulering og kommunikasjonen med kjøper.
Del på facebook
Del på twitter
