Av advokat Kristine Wang Melbye, FØYEN Advokatfirma DA
17 andelseiere i Borettslaget Pilestredet 103 vant i Oslo tingrett frem mot stifterne og styremedlemmene, deres selskaper Nordisk Eiendoms-utvikling AS (NEU) og Nordisk Eiendomsforretning AS (NEF) og Glitnir Bank Luxembourg. Dommen er anket og endelig utfall i saken er ikke avklart.
I juni 2005 kjøpte forretningspartnerne Ims og Wik Pilestredet 103 for 24,9 MNOK gjennom sitt selskap NEU. Tomten ble overført for ca 2 MNOK til Ekagra Holding ANS, kontrollert av de samme personer. Borettslaget Pilestredet 103 ble stiftet med Ims og Wik som styreleder og styremedlem. Borettslaget kjøpte bygningen for drøye 37 MNOK - uten tomtegrunn. Feste-avtale mellom borettslaget og Ekagra Holding ANS ble inngått med en festeavgift i størrelsesorden 68 000 kr. Borettslagets andeler ble lagt ut for salg i det åpne marked, og markedsført med gunstig finansiering og lavt innskudd -spesielt tilpasset studenter, unge par eller single. NEU skulle etablere tre nye andeler i kjelleren og oppgradere eiendommen.
Erstatningsansvar for borettslagets tillitsmenn
I egenskap av stiftere av og styremedlemmer i borettslaget ble Ims og Wik i tingretten kjent erstatningsansvarlige overfor borettslaget. Retten la til grunn at de som styremedlemmer forsettlig hadde forvoldt tap for borettslaget ved å tilgodese egne økonomiske interesser på bekostning av borettslaget.
Misbruk av posisjon – inhabilitet
Tingretten fant at Ims og Wik både var inhabile og hadde misbrukt sine posisjoner i laget da de som tillitsmenn disponerte på vegne av borettslaget i forhold til NEU og Ekagra Holding ANS, jf borettslagsloven §§ 8-24 og 8-15 (1). Ved å la borettslaget betale festeavgift til Ekagra Holding ANS (kontrollert av Ims og Wik), sikret de seg en kontantstrøm i strid med borettslagets tarv. NEUs salgsgevinst ved videresalg av bygningen baserte seg på en kjøpesum fastsatt av Ims og Wik uten takst. Retten la vekt på at de tillitsvalgte handlet på vegne av både selger og kjøper.
Uforsvarlig drift
Retten mente videre at driften i borettslaget var uforsvarlig ved at styremedlemmene blant annet påheftet borettslaget en gjeld på 28,5 MNOK på grunnlag av en eiendomsverdi (37 MNOK) som de selv kunne fastsette gjennom sine ulike roller, jf borettslagsloven § 3-3. Retten anså at den reelle eiendomsverdien var langt lavere.
Erstatningsansvar for selgerselskapet og morselskap
Som selger av borettsandelene ble NEU kjent erstatningsansvarlig for blant annet feil og mangelfull informasjon, unnlatelse av oppføring av tre kjellerandeler og mislighold av usolgte andelers felleskostnader. De ulovfestede regler om ansvarsgjennombrudd overfor aksjonærer ble etter en samlet vurdering ansett oppfylt, og NEUs morselskap; Nordisk Eiendomsforretning AS (NEF) ble også idømt erstatningsansvar. Retten la vekt på at det er omstendigheter som taler for at NEU har vært drevet med stor risiko og i utilbørlig grad har vært underkapitalisert, at Ims og Wik har hatt dominerende innflytelse på NEF og at deres disposisjoner i sine selskaper har vært preget av å sikre seg profitt på bekostning av borettslaget. Majoritetsaksjonærene og styremedlemmene i disse selskapene, Ims og Wik, ble idømt erstatningsansvar, jf aksjeloven § 17-1.
De saksøkte ble i tingretten dømt til å betale erstatning på til sammen ti millioner kroner til borettslaget. Banken ble delvis solidarisk erstatningsansvarlig da en del av lånet var «Profit» for NEU, og borettslaget uvedkommende.
Låneavtale delvis tilsidesatt
Glitnir Bank - Luxembourg ble i tingretten dømt til å redusere felleslånet med 8 MNOK. Retten kom til at det ville være urimelig etter avtaleloven § 36 å gjøre låneavtalen gjeldende etter sitt innhold. Retten som også var inne på bankens frarådingsplikt la blant annet vekt på at eiendomsverdien var overpriset, at banken kjente styremedlemmenes ulike roller i prosjektet, og at eiendomsverdien ble lagt til grunn uten nærmere undersøkelser.
Dommen er anket og endelig utfall i saken er ikke avklart.
Del på facebook
Del på twitter
