Av advokat Roar Aasegg Lillebergen i FØYEN Advokatfirma DA.

Den nye plan- og bygningsloven innfører en tidsbegrenset varighet for private reguleringsplaner. Utbyggere må være bevisst på dette og ta de nødvendige forholdsregler for å unngå forsinkelser og i verste fall innskrenkete utbyggingsmuligheter.

Stortinget vedtok i 2008-2009 en ny plan- og bygningslov. Plandelen trådte i kraft 1. juli i år, mens byggesaksdelen sannsynligvis trer i kraft 1. juli 2010. Dette innebærer at ny plandel gjelder sammen med gammel byggesaksdel frem til 1. juli 2010. Selv om den nye loven viderefører hovedelementene i gammel lov, er det innført en del endringer som det er viktig å ha kjennskap til. En av disse endringene knytter seg til reguleringsplaner og deres rettsvirkning.

Endret plansystem

De nye reglene knyttet til planer etter plan- og bygningsloven (pbl.) innebærer en del endringer i forhold til det gamle plansystemet. Bebyggelsesplanen er avskaffet. I stedet har man fått to typer reguleringsplaner, områdeplan (§ 12-2) og detaljplan (§ 12-3).

Områdeplan er en reguleringsplan som gjelder for større områder eller flere eiendommer, og utarbeides dersom kommuneplanen stiller krav om dette. En områdeplan er kommunens plan. Det er lagt opp til at kommunen selv skal utarbeide slike. Private kan imidlertid fremme forslag, men har intet rettskrav på å få behandlet forslaget slik reguleringsplaner etter gammel plan- og bygningslov hadde.

Detaljplan kan utarbeides for begrensede områder der det foreligger planavklaring, som regel i kommuneplan. Slik plan kan fremmes av private så vel som av kommunen selv, selv om det første, som før, vil være den praktiske hovedregel. En privat forslagsstiller har rettskrav på å få behandlet et forslag til detaljplan, men har som før ikke krav på å få forslaget lagt ut til offentlig ettersyn.

Private reguleringsplaner med begrenset holdbarhet

Tidligere var virkningene av en «privat» plan og en reguleringsplan utarbeidet av kommunen de samme. Dette er ikke videreført i den nye loven. Mens kommunalt utarbeidede planer har ubegrenset varighet, har planer med grunnlag i et privat planforslag fått en tidsbegrenset varighet.

Et reguleringsforslag er imidlertid ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlige interesser, og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune, eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

«Private» planer må ifølge pbl. § 12-4(5) gjennomføres innen fem år etter at disse er vedtatt. Dette innebærer at det ikke vil bli gitt tillatelse til et tiltak i et slikt planområde dersom planen er mer enn 5 år gammel, uavhengig av om tiltaket er i tråd med planen eller ikke. For at tillatelse da kan gis, må det fattes et nytt planvedtak.

Dette kan by på problemer for større utbygginger som det av ulike årsaker tar tid å realisere. Denne tidsbegrensningen skaper også mindre forutberegnelighet, idet man blir avhengig av at det fortsatt er politisk vilje til å gjennomføre hele planen når det skal fattes nytt planvedtak. Utbygger har ikke rettskrav på å få et nytt planvedtak, selv om det i de fleste tilfeller nok vil være en kurant sak å få det. Endret politisk sammensetning som følge av kommunevalg, eller revisjon av kommuneplan, kan imidlertid bidra til usikkerhet i så måte. Denne manglende forutberegneligheten kan også medføre at finansieringen av slike prosjekter blir dyrere.

Forholdsregler

Utbyggere som har grunn til å tro at en utbygging vil kunne ta lang tid, bør ta sine forholdsregler for å unngå å havne i en situasjon hvor slik usikkerhet oppstår. Slike forholdsregler kan være:

•          Kommunen har adgang til å forlenge femårsfristen før den løper ut med to år av gangen etter søknad fra utbygger. Slik forlengelse skal gis dersom kommunen ikke har tungtveiende grunner som taler i mot. Utbygger har anledning til å søke om dette samtidig med at detaljplanen vedtas, dersom man allerede på det tidspunkt vet at det vil være behov for mer tid til utbyggingen av området. Det er viktig å merke seg at slik forlengelse kun kan gis før femårsfristens utløp. Har fristen gått ut, må det fattes et nytt planvedtak. Kommunen har heller ikke adgang til å dispensere fra denne bestemmelsen.

•          Rammetillatelse kan i realiteten forlenge utbyggingsperioden med flere år. Sørg for å få rammetillatelse for de tiltak som skal realiseres før femårsfristen løper ut. Så lenge slik tillatelse er gitt før utløpet av fristen, kan det bygges ut i henhold til denne selv om fristen løper ut i mellomtiden. Bemerk imidlertid at også rammetillatelser har begrenset varighet.

•          Ikke gi detaljplaner et større omfang enn nødvendig. Dersom det er snakk om å regulere et større område, kan man få kommunen til å utarbeide et forslag til områdeplan, eller inngå avtale med kommunen om at utbygger utarbeider et planforslag. Områdeplaner har ingen tidsbegrensning.