Høyesterett har i en dom avsagt 9. februar i år vurdert om en boligkjøper hadde krav på erstatning for mangler ved boligen kjøpt «som den er». Manglene oppdaget han etter ca 2 ½ år, og deretter reklamerte han ca 3 måneder senere. Høyesterett vurderte både om omfanget av manglene var tilstrekkelige og om det var reklamert tidsnok.

Hvor omfattende må en mangel være når du har kjøpt bolig for at du skal få erstatning?

For å få erstatning for mangler når man har kjøpt bolig «som den», krever loven at mangelen er vesentlig.

Det har blant noen vært en oppfatning at det bare er kostnadene til utbedring som har vært avgjørende når det skulle vurderes om kravet til vesentlighet, er oppfylt. Det har også vært hevdet at denne grensen skulle ligge på 3 - 4 %.  I denne dommen har Høyesterett en gang for alle forkastet dette standpunktet.

Saken gjaldt kjøp av en brukt bolig hvor utbedringskostnadene til utbedring av noe som åpenbart var tekniske mangler ved eiendommen. Manglende isolasjon og for dårlige takstoler, representerte 3,35 % av kjøpesummen.

Høyesterett uttaler at det kan tenkes at dette nivået på kostnader i helt spesielle tilfeller kan være tilstrekkelig. I så fall må det gjelde tilnærmet nye boliger hvor kravet til at boligen nærmest må forventes å være perfekt er helt motiverende. Selv da er det ikke sikkert at dette er tilstrekkelig.

Normalt sier Høyesterett at man i alle fall, og det vil ikke en gang da alltid være tilstrekkelig, bør nivået ligge opp mot 6 % som et utgangspunkt.

Men deretter og det er viktig, må forholdene ellers heller ikke være slik at det fremstår som utenkelig at det kan være skjulte mangler ved eiendommen som det kan koste betydelige beløp å utbedre. Man må generelt ta i betraktning alderen på boligen og hva man for eksempel kan risikere med eldre boliger vurdert ut fra datidens byggeskikk eller mangel på byggeskikk.  Da kan de utbedringskostnader man selv må dekke når det oppdages skulte mangler, være betydelig større. Hvor store sier Høyesterett ingen ting om. Det må altså foretas det vi kaller en sammensatt vurdering hvor det i alle fall er to hindre som må overstiges; først et visst kostnadsnivå og deretter et forventingsnivå.

Når må det reklameres?

Loven fastslår at det må reklameres «innen rimelig tid» etter at mangelen er oppdaget. Høyesterett sier at tre måneder under enhver omstendighet ligger i ytterkant av hva som uansett kan aksepteres. Her la Høyesterett i tillegg vekt på at det var 2 ½ år siden overdragelsen og fant da at det var reklamert for sent. Høyesterett sier at kravet til rask reklamasjon øker jo lenger tid det går fra overtakelsen. I tillegg presiserer Høyesterett at det faktum at det forelå eierskifteforsikring ikke spilte noen rolle for når det måtte reklameres.